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企业房 地产抵押贷款风险案例分析贷款金额:一、案例简介D公司是B县的一 家从事药品和食品添加剂生产销售的中小企业。经借款人申请,A银行于2015年7月向其 发放一年期流动资金贷款2,000...
一、案例简介
D公司是B县的一 家从事药品和食品添加剂生产销售的中小企业。经借款人申请,A银行于2015年7月向其 发放一年期流动资金贷款2,000万元,以第三人E公司名 下的一宗土地使用权提供抵押,E公司和D公司属 于同一控制人下的兄弟公司。
 
2016年2月,E公司因涉及民间集资,被集资人挤兑、银行抽贷,D公司也 受其影响陷入困境,无力按 合同约定归还贷款本息,形成不良。A银行被 迫实施诉讼清收,但在诉 前债务人资产调查中发现,该行抵 押物的地上房产已于2010年抵押给B县工投公司,造成第 二还款来源出现瑕疵。
 
 帮帮普惠,成都贷款公司
 
抵押人E公司的主业是在B县本地 从事房地产开发,作为第三人提供给A银行抵 押的土地使用权来源于其兼并的一家早已停产倒闭的建材厂,E公司拟 将其作为房地产项目的第三期用地,地上厂 房建筑久年未用。提供给A银行抵押时,土地用 途已由工业变更为商业、住宅,并领取 新的土地使用证。E公司向银行声称,地上厂 房建筑并无产权。鉴于该 县工业厂房建筑未办产权的现象并不鲜见,A银行便信以为真,与E公司在B县国土 部门办理了抵押登记手续,却未料 到自以为足值的抵押存在重大瑕疵,无法有 效发挥风险缓释作用。
 
二、案例分析
帮帮普惠(成都贷款公司)解析房地产抵押,是指抵 押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
履行抵 押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件,《担保法》允许多重抵押,《物权法》也认可重复抵押。但抵押 一旦沦为顺位在后,抵押的 效用就大打折扣,甚至形同虚设。
帮帮普惠(成都贷款公司)解析,无论是《担保法》还是《物权法》,都强调“房地一体”:《担保法》第三十六条规定,“以依法 取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋 占用范围内的国有土地使用权同时抵押”,“以出让 方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将 抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。《物权法》第一百八十二条规定,“以建筑物抵押的,该建筑 物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设 用地使用权抵押的,该土地 上的建筑物一并抵押”,“抵押人 未依照前款规定一并抵押的,未抵押 的财产视为一并抵押”。
据此项 条款可以理解为,在建筑 物或土地使用权单独抵押时,抵押权 人就未抵押财产所取得的抵押权属于法定抵押权,无需登记即成立。
帮帮普惠(成都贷款公司)解析对 于抵押人将土地使用权及其地上建筑物分别抵押给不同的债权人,均办理了抵押登记,其抵押 效力如何认定问题,四川省 高级人民法院民二庭认为,“根据担 保法第三十六条、第三十 七条关于土地与房屋同时抵押的规定,土地使 用权和该土地上的建筑物、其他附 着物不能单独抵押,应当一 并为抵押权的标的。因此,若土地 与房屋分别抵押并办理了登记的,应优先 保护对土地使用权或房屋登记在先的第一顺序抵押权人,登记在 后的第二顺序抵押权人后实现抵押权”(《四川省 高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法律问题指导意见》第九条)。帮帮普惠(成都贷款公司)解析本案例,可以基本判定A银行的 抵押权为第二顺位抵押
帮帮普惠,成都贷款公司 

三、总结
帮帮普惠(成都贷款公司)解析本 文通过一宗房地产抵押贷款案例分析,结合目前的《物权法》、《担保法》等法律规定,表明房 地产抵押贷款应遵循“房地一体”原则。如果存在房、地等重复抵押情况,则应遵 循先后顺位的赔付准则。针对房 地产抵押贷款存在的风险现状,提出应加强银行监管、提高估 价机构的鉴证公信力以及促进政府部门之间的信息整合,只有通 过多主体的协同合作,才能将 房地产抵押贷款风险降低到最低程度。


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